27% строящегося жилья в России находятся в зоне риска — оценка Дом.РФ

Госкомпания оценивает, что 27% строящихся жилых проектов в России находятся в зоне риска из‑за низкой распроданности: эти объекты реализованы «ниже нормы», спрос на новостройки падает, а финансовое положение многих застройщиков ухудшается.

Кто в зоне риска

Нестандартный уровень распроданности отмечен в 31 регионе, в том числе в 10 крупных регионах (с объёмом строительства более 1 млн кв. м). Хуже всего ситуация в Краснодарском крае — доля проектов с низкой распроданностью достигает около 40%.

Продажи, распроданность и сроки реализации

На каждый метр строящейся площади сейчас приходится примерно 89 тыс. руб. кредитных средств. Отношение распроданности к стройготовности снижается: в начале 2024 года оно составляло около 89%, в начале 2025 года — 77%, сейчас — порядка 73%. Срок реализации непроданного жилья растёт и приближается к верхней границе нормы — около 3,2 года.

Влияние «семейной ипотеки» и сезонных колебаний

Резкий рост выдач «семейной ипотеки» в январе и июне обеспечил почти весь годовой прирост продаж новостроек: без этого ажиотажа продажи сокращались бы уже пятый месяц подряд. С февраля по май они были на 7–12% ниже прошлогодних показателей.

Кредитование, эскроу и ставки

Снижение ключевой ставки слабо помогает застройщикам: рост рыночной ипотеки идёт главным образом на вторичный рынок. Средства на счетах эскроу за полгода увеличились лишь на 3% — с 7,2 до 7,4 трлн руб., а покрытие проектного финансирования средствами эскроу сократилось до примерно 66%. Средняя ставка по проектному финансированию остаётся высокой — около 10% с октября 2025 года, что усугубляет долговую нагрузку компаний.

Цены и старт продаж

Номинально цены на новостройки выросли в среднем на 3,6% за полгода, но при инфляции около 4,2% это означает снижение в реальном выражении. Чтобы удержать номинальные цены, застройщики всё чаще откладывают старт продаж: доля запусков со стартом продаж в течение месяца сократилась до 43% по сравнению с 46–51% в 2022–2025 годах.

Что ждёт отрасль дальше

Если ключевая ставка не будет снижаться, отрасль может получить «двойной удар» — одновременно падение спроса и рост затрат на проектное финансирование. Власти и банки, по оценке госкомпании, вероятно, окажут влияние на достройку проблемных проектов, что станет дополнительным стрессом для системы.