Рынок жилья переживает серьёзные трудности: в новостройках накапливаются тысячи непроданных квартир, продажи у лидеров падают, а изменения в госпрограммах и новые правила по ипотеке заставляют участников рынка пересматривать стратегии.
Затоваренность и продажи
В Новосибирской области застройщики фиксируют рекордное количество непроданных квартир в строящихся домах — порядка 60,7 тысячи штук, что отражает избыток предложения на рынке новостроек.
Уже несколько крупных региональных застройщиков демонстрируют «отрицательный баланс» по сделкам: число расторгнутых договоров превысило число новых продаж.
Рост цены за квадратный метр в новостройках опустился до девятилетнего минимума, по уровню отступив к показателям 2017 года. В отличие от предыдущих циклов, сейчас девелоперы сильнее закредитованы и зависят от банковского финансирования.
Часть застройщиков ставит целью вернуть примерно 15% вложенных средств к запуску проекта, но некоторые уже рассматривают более скромную цель — избежать банкротства или перехода под управление банка. Поэтому крупные скидки от девелопера (>10%) следует воспринимать с осторожностью.
Строительство и срывы сроков
По темпам сокращения объёмов строительных работ Новосибирская область лидирует в Сибири: спад составил около 27,3% в январе–апреле 2026 года.
Около 43,2% квартир в регионе сданы с нарушением сроков. Для дольщиков это особенно тяжело: из‑за действующего моратория на неустойку многие не могут получить компенсации за задержки.
Поддержка семей и региональные выплаты
В Кемеровской области многодетным семьям ввели региональную доплату к материнскому капиталу для погашения действующей ипотеки: в сумме это 1 млн рублей, включая федеральную и региональную части (примерно 450 тыс. федеральных и 550 тыс. региональных рублей).
Аналогичные программы объявлены в ряде других регионов: официально доплаты действует в 17 регионах, но в нескольких они приостановлены из‑за исчерпания средств. В реальности выплата доступна лишь в ограниченном числе субъектов.
В отличие от «Семейной ипотеки», такая региональная доплата действительно помогает улучшить жилищные условия семей с детьми или снижает ежемесячную финансовую нагрузку.
Ипотека, реформы и перспективы
По оценкам экспертов, объёмы льготной ипотеки могут сократиться на 7–20% в зависимости от итогового формата программ. В то же время базовая рыночная ипотека на вторичном рынке показывает наибольшую динамику и, вероятно, усилит позиции.
Минфин отложил изменение условий «Семейной ипотеки» до 1 октября 2026 года: стороны не смогли прийти к компромиссу, и дискуссии вокруг программы остаются острыми, особенно в предвыборный период.
Госдума также приняла закон о создании жилищных сбережений — специальных вкладов для накопления на квартиру или первоначальный взнос. Отличия от обычных депозитов: повышенный порог страхования вкладов (до 10 млн рублей) и ограничения на досрочное снятие — в общем случае деньги нельзя снимать ранее чем через 3 года, если вкладчик не использует средства на покупку жилья; прицел на ситуацию покупки — через 1,5 года.
Такие долгосрочные инструменты призваны снизить мотивацию к массовому изъятию средств в периоды экономической нестабильности, что делает их менее подверженными краткосрочным шокам на рынке.
