Верховный суд отверг «схему Долиной» и подтвердил защиту добросовестного покупателя

Решение и цель обзора практики

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов; его цель — унифицировать подходы судов при рассмотрении споров о праве собственности на жильё.

Основные позиции

Верховный суд разъяснил, что заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является безусловным основанием для признания сделки недействительной. Судям рекомендовано учитывать добросовестность покупателя и оценивать, была ли у него возможность распознать заблуждение, повлиявшее на продавца.

Суд подчеркнул, что обе стороны сделки должны получать равную судебную защиту. В случаях признания договора недействительным применяется механизм двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой то, что она получила по сделке.

Кроме того, Верховный суд указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не является существенным основанием для признания договора недействительным в соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса.

Предыстория: громкое дело

Пересмотр практики был вызван резонансным делом: летом 2024 года известная певица продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, а затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников. По её словам, злоумышленники убедили её в том, что проводится «операция по защите имущества», и она перевела полученные деньги мошенникам.

Покупательница квартиры обратилась в суд. Нижестоящие инстанции признали сделку недействительной и вернули квартиру продавцу, оставив покупателя без жилья и без средств. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и оставил право собственности за покупательницей, отметив необходимость защиты добросовестного приобретателя.

Новое разъяснение Верховного суда призвано снизить правовую неопределённость на рынке недвижимости и обеспечить единообразный подход судов при оценке добросовестности сторон и оснований для оспаривания сделок.